Pengaruh Jarak Menuju Stasiun Terhadap Harga Penawaran Properti Studi Properti Residensial di Kawasan Stasiun Gubeng Kota Surabaya Section Articles

Abstract

Pengembangan kawasan berorientasi transit (Transit Oriented Development – TOD) adalah salah
satu strategi dalam mitigasi dampak negatif urban sprawl dengan mengintegrasikan sistem transportasi publik dan tata guna lahan. Investasi infrastruktur seperti stasiun kereta api secara teoretis akan mengapitalisasi nilai properti di sekitarnya. Seiring dengan rencana penerapan konsep TOD di Stasiun Gubeng, penelitian ini bertujuan untuk mengestimasikan pengaruh jarak menuju stasiun terhadap harga penawaran properti residensial di sekitarnya, mencakup Kecamatan Genteng, Gubeng, dan Tambaksari. Dengan menggunakan kerangka Hedonic Pricing Model (HPM), penelitian ini menganalisis data properti residensial yang dikumpulkan dari hasil observasi dan portal properti daring selama periode Mei—Juni 2025. Analisis regresi linear berganda dengan metode Ordinary Least Square (OLS) diterapkan untuk mengestimasi pengaruh variabel lokasi (jarak menuju stasiun), struktural, dan lingkungan terhadap harga. Hasil penelitian menunjukkan bahwa jarak menuju Stasiun Gubeng memiliki pengaruh negatif dan signifikan secara statistik terhadap harga penawaran properti. Temuan ini mengonfirmasi bahwa setiap penurunan jarak menuju stasiun berkorelasi dengan peningkatan harga properti. Implikasinya, pengembangan model dari variabel yang signifikan dapat menjadi acuan dalam penentuan benchmark price untuk perencanaan anggaran pembebasan lahan serta menjadi dasar pertimbangan dalam pemutakhiran Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai respons terhadap investasi infrastruktur publik.